A bagunça da habitação, explicada | Política da CNN


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Proprietários de casas, locatários e potenciais compradores olham para a habitação e o mercado imobiliário de perspectivas diferentes, muitas vezes conflitantes.

Há manchetes alarmantes para todos os três nas últimas semanas:

Essa convergência fala do problema maior da escassez de moradias populares nos EUA, bem como da ampla questão da acessibilidade, e leva a histórias como esta: A maioria dos americanos diz estar preocupada em poder pagar pela moradia.

Fui até Anna Bahney, a redatora da CNN Business focada no setor imobiliário, para entender por que há uma escassez de moradias e o que alguém está fazendo a respeito.

Nossa conversa, conduzida por e-mail, está abaixo.

O QUE IMPORTA: Eu li tanto que há um déficit habitacional quanto que há uma crise habitacional. Existe uma diferença entre essas ideias – uma escassez e uma crise? E o problema é que literalmente não há casas suficientes para o número de pessoas nos EUA?

BANHEY: A “crise da habitação” é na verdade uma “crise de acessibilidade”. Parte da razão pela qual a habitação se tornou tão cara para os americanos é porque há uma escassez nacional de casas. Taxas de juros baixas recordes durante a pandemia, juntamente com mais de uma década de construção, criaram um descompasso entre oferta e demanda que elevou os preços das casas.

Os EUA ficaram para trás em cerca de 5,5 milhões de unidades habitacionais nos últimos 20 anos, pois os construtores não conseguiram acompanhar as tendências históricas de construção. Se você adicionar a destruição de propriedades devido a demolições ou desastres naturais, entre outras coisas, o déficit total pode ser de 6,8 milhões durante esse período, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

Essa é uma lacuna tão profunda que levaria mais de uma década para alcançá-la. Mas mesmo que mais casas e apartamentos sejam construídos, isso não importará, a menos que as pessoas possam comprá-los.

As taxas de hipoteca são as mais altas desde 2008 e os preços das casas permanecem perto de recordes, tirando muitos potenciais compradores de casas do mercado. Essas pessoas permanecem no mercado de aluguel já apertado, elevando ainda mais os aluguéis.

À medida que os inquilinos atingem os limites do que podem pagar a cada mês, a propriedade da casa fica cada vez mais fora de alcance, pois lutam para economizar para um pagamento inicial. Isso aumenta a diferença de riqueza e bloqueia as desigualdades entre aqueles que se beneficiam financeiramente da casa própria e aqueles que não. Também aumenta a diferença racial de propriedade da casa, na qual 72% dos americanos brancos são proprietários de casas, enquanto apenas 43% dos americanos negros possuem uma casa.

O QUE IMPORTA: O custo da habitação tem sido citado como uma causa da inflação. Até que ponto isso é verdade e qual é a força do mercado que poderia reduzir o custo da habitação?

BANHEY: O aumento do custo da habitação tem sido um dos principais impulsionadores da inflação. Para a maioria das pessoas, a habitação é a sua maior despesa. Cerca de um terço do Índice de Preços ao Consumidor, uma cesta de bens e serviços que o Bureau of Labor Statistics usa para rastrear a inflação, é o componente “abrigo”.

No mês passado, o índice mostrou que a inflação foi pior do que o esperado e o componente imobiliário subiu 6,2% em relação ao ano anterior, o maior aumento desde 1991. Inflação teimosamente alta significa que o Federal Reserve provavelmente tomará medidas agressivas em sua reunião da próxima semana com ou um aumento de 75 pontos base nas taxas de juros, ou potencialmente um aumento de 100 pontos base.

Mas há alguns sinais iniciais de arrefecimento no mercado imobiliário. As vendas de casas vêm caindo há seis meses consecutivos, à medida que o aumento do custo de compra e financiamento de uma casa empurra mais pessoas para fora do mercado imobiliário. À medida que a demanda seca, os preços cairão e, eventualmente, as taxas de hipoteca se estabilizarão.

O QUE IMPORTA: Quais partes do país são mais afetadas por esse problema?

BANHEY: Cidades no Cinturão do Sol, como Phoenix e Austin, viram alguns dos maiores aumentos nos custos de moradia durante a pandemia. Em Miami, o preço de uma casa aumentou 33% em relação ao ano passado e os aluguéis aumentaram 26% em relação ao ano passado. Mas a crise de acessibilidade está acontecendo nacionalmente, em todas as regiões do país.

O QUE IMPORTA: O remédio do Fed para a inflação é aumentar as taxas de juros, o que elevou as taxas das hipotecas. Isso pode controlar os preços de venda, mas não tornará o custo da habitação mais caro?

BANHEY: O Federal Reserve vem aumentando agressivamente as taxas de juros para conter a inflação, o que pode reduzir a demanda, mas também torna o custo de comprar uma casa ainda mais caro.

Mas o Fed não define diretamente a taxa que os mutuários pagam pelas hipotecas. Em vez disso, as taxas de hipoteca tendem a acompanhar o rendimento do Tesouro dos EUA de 10 anos. À medida que os investidores antecipam os aumentos das taxas do Fed, eles geralmente vendem títulos do governo, o que eleva os rendimentos e, com isso, as taxas de hipoteca.

A taxa de uma hipoteca fixa típica de 30 anos mais que dobrou em relação a um ano atrás, fazendo uma compra de casa que era possível na época, fora do alcance de alguns hoje.

Um ano atrás, um comprador que colocou 20% abaixo de uma casa mediana com preço médio de US$ 359.900 e financiou o restante com uma taxa de hipoteca de 2,86% – que era a média na época – teve um pagamento mensal de US$ 1.192.

Hoje, um proprietário que compra a casa com preço médio, que agora é de US$ 403.800, com uma hipoteca na média atual de 6,02%, pagaria US$ 1.941 por mês em principal e juros. Isso é $ 749 mais a cada mês.

Os americanos agora estão gastando mais de 35% de sua renda média em pagamentos mensais de principal e juros naquela casa de preço médio. Historicamente, os americanos gastavam cerca de 25% de sua renda média em pagamentos.

Para voltar a esse nível, alguma combinação dessas coisas precisaria acontecer, de acordo com a empresa de dados de hipotecas Black Knight: a renda de uma pessoa precisaria crescer 40%, as taxas de hipoteca teriam que ser cortadas pela metade, ou seria necessário uma queda de 30% no preço médio de uma casa.

Nada disso deve acontecer tão cedo.

O QUE IMPORTA: Se os preços dos imóveis caírem, milhões de pessoas perderão valor em seu principal ativo. Se os preços das casas não caírem, significa que milhões de americanos nunca terão uma casa. Parece uma situação impossível.

BANHEY: Alguns economistas imobiliários têm dito ultimamente que o setor imobiliário está em recessão, mas os proprietários não estão se sentindo assim. Claro, há muitos exemplos de resfriamento no setor imobiliário (demissões de empresas hipotecárias, construtores de casas recuando, vendas de casas caindo). Mas os proprietários ainda têm um patrimônio enorme em suas casas, que aumentou em média US$ 60.000 no ano passado.

Ainda assim, milhões de pessoas estão sendo excluídas da compra de casas, pois os desafios de acessibilidade se mostram insuperáveis.

Em abril de 2021, uma família teve que ganhar cerca de US$ 80.000 por ano para pagar os pagamentos da casa com preço médio com uma entrada modesta de 3,5%. Um ano depois, o requisito de renda era de $ 108.000. Esse aumento de custo significa que cerca de 4 milhões de famílias de inquilinos que poderiam ter comprado a casa de preço médio no ano passado não poderiam mais fazê-lo 12 meses depois.

O QUE IMPORTA: Quais são algumas das ideias para corrigir esse problema? Existe uma maneira eficaz de o governo agir?

BANHEY: A maioria dos especialistas em política habitacional diz que construir um suprimento constante de casas novas e com preços moderados é o trabalho número um. Mas como essas casas não são tão lucrativas para os construtores quanto as casas maiores e mais caras, será necessário um esforço conjunto dos setores público e privado.

Em maio, o governo Biden anunciou um Plano de Ação de Fornecimento de Habitação para fechar a lacuna de acessibilidade e aliviar os custos de moradia. O plano visa aumentar a oferta de moradias populares, aumentando o financiamento federal existente e incentivando as áreas a reformar as políticas de zoneamento e uso do solo para construir mais moradias de baixo custo. Também exige que os construtores adotem métodos de construção mais eficientes.

Mas nada disso é uma solução rápida, e parte disso requer ação do Congresso.

Separadamente, a Federal Housing Finance Administration, que supervisiona os gigantes hipotecários Fannie Mae e Freddie Mac, anunciou planos neste verão para expandir as opções de financiamento imobiliário para compradores, particularmente os de cor, para fechar a lacuna racial. Esses programas incluem assistência de adiantamento, prêmios de seguro de hipoteca mais baixos e um sistema de relatório de crédito que leva em consideração o histórico de pagamento de aluguel.

Algumas dessas ideias, incluindo novos empréstimos de entrada zero sem custos de fechamento para compradores em bairros negros ou hispânicos específicos, já estão em vigor.



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