Existem vários tipos de investimentos imobiliários. Cada um tem diferentes estratégias fiscais; no entanto, neste comentário, focaremos apenas no investimento direto em propriedades comerciais, residenciais e multifamiliares.

Para a maioria dos investidores, as estratégias fiscais desempenham um papel crucial na rentabilidade do investimento. Não ter uma estratégia em vigor pode corroer rapidamente quaisquer ganhos realizados. Existem vários itens a serem considerados no início do investimento em imóveis, desde a estrutura do negócio até o tempo investido e o período de detenção. Todos esses são aspectos essenciais que irão impulsionar a tributação.

Considere o tipo de arrendamento: para fins fiscais, um arrendamento bruto pode ser mais vantajoso do que um arrendamento líquido triplo. Embora os arrendamentos líquidos triplos sejam mais fáceis de gerenciar, eles podem ter consequências fiscais não intencionais. A maior parte da receita comercial é elegível para a dedução de Renda Comercial Qualificada (QBI), que pode ser de até 20%.

Infelizmente, os arrendamentos triple-net não se qualificam sob o porto seguro do IRS, e um contribuinte teria que provar que o investimento sobe ao nível de um comércio ou negócio, que pode ser mais complexo. Mas perder essa dedução certamente reduziria os lucros reais.

Considere estudos de segregação de custos: com imóveis recém-adquiridos, pode haver uma oportunidade de acelerar a depreciação. O estudo de segregação de custos essencialmente divide uma propriedade em seus componentes. Isso permite que a depreciação seja acelerada para os componentes que se enquadram nas categorias de 15, sete e cinco anos. Isso pode minimizar o lucro tributável e melhorar o fluxo de caixa para financiar o projeto ou outros projetos. No entanto, ao vender o investimento, lembre-se de que a depreciação é recapturada às taxas de imposto de renda normais.

Considere as regras da atividade passiva: Um obstáculo no setor imobiliário é que, para deduzir perdas no ano fiscal atual, o investidor/proprietário deve superar a presunção de que o investimento é passivo. A seção 469 do código do IRC (também conhecida como regras de atividade passiva) considera imóveis passivos, a menos que o contribuinte possa atingir o limite para um profissional imobiliário.

As qualificações são rigorosas, pois exigem que o contribuinte gaste mais da metade dos serviços pessoais prestados em comércios ou negócios em negócios ou negócios imobiliários e realize mais de 750 horas de serviços durante o ano fiscal em bens imóveis. Isso só pode ser feito se o contribuinte dedicar a maior parte de seu tempo às atividades imobiliárias, o que os investidores muitas vezes não estão fazendo. Mesmo que o sujeito passivo ultrapasse esta primeira presunção, deverá então provar a participação material na atividade para deduzir prejuízos ao rendimento ordinário. Esses dois testes devem ser considerados e contabilizados nos retornos realizados para o investimento.

DISPOSIÇÃO DO INVESTIMENTO
Considere o período de detenção: A propriedade para investimento mantida por menos de um ano e vendida é um ganho de capital de curto prazo e está sujeita às taxas de imposto de renda normais em vez das taxas de ganhos de capital. Além disso, provavelmente não é elegível para uma troca 1031 se não for mantido por mais de um ano.

Considere uma troca 1031: A troca 1031 ainda está entre os grandes mecanismos de adiamento disponíveis. A chave é reinvestir todo o produto da propriedade vendida em uma nova propriedade. Para que isso aconteça, o contribuinte precisa que um intermediário qualificado retenha o produto, identifique um novo imóvel para investir em até 45 dias e feche em 180 dias.

Considere uma venda a prazo: o tratamento de venda a prazo permite que um ganho seja reconhecido à medida que é cobrado, em vez de reconhecer todo o ganho de uma só vez. Com um planejamento adequado, você pode dividir a receita para reduzir a alíquota geral de imposto paga na venda.

Estas são algumas estratégias de planejamento tributário, mas existem muitas mais nesta área complexa. Por favor, consulte o seu consultor fiscal para aplicação à sua situação fiscal específica.

Melania Powell é sócia tributária da HoganTaylor LLP em Fayetteville. As opiniões expressas são as do autor.