Os formuladores de políticas geralmente fizeram pouco para aliviar essa pressão. No entanto, o chanceler do Tesouro, Jeremy Hunt, pode ter piorado bastante as coisas em sua declaração de outono no início deste mês. Ao fazer uma grande jogada de que os aumentos de aluguel de habitação social seriam limitados a 7% no próximo ano, ele lembrou a todos que, ao contrário do setor de aluguel privado, os aumentos anuais de aluguel são a norma para inquilinos de habitação social.

Normalmente, os aluguéis sociais aumentam de acordo com a leitura do IPC de setembro anterior mais um ponto percentual. Segundo essa fórmula de IPC+1%, as rendas sociais deverão subir 11,1% a partir de abril próximo. Apesar de todas as suas falhas, o setor privado é menos estereotipado e os aluguéis tendem a subir mais lentamente. De acordo com o Escritório de Estatísticas Nacionais, os aluguéis do setor privado aumentaram “apenas” 3,8% no ano até outubro.

Isso pode estar em desacordo com as histórias terríveis durante o verão de novos inquilinos enfrentando aumentos substanciais nos aluguéis. Isso porque os inquilinos existentes tendem a se sair muito melhor. Uma pesquisa do governo publicada em maio indicou que apenas 26% dos inquilinos existentes tiveram aumentos de aluguel em 2021, enquanto 64% dos aluguéis permaneceram inalterados e 4% caíram. (Parece que os 6% restantes envolviam “nenhuma resposta registrada” ou “não sei”.)

Até agora, a maioria dos proprietários se contentava em manter os bons inquilinos felizes, não balançando o barco e arriscando um vazio caro. Uma propriedade vazia significa não apenas não receber aluguel, mas também se tornar responsável pelo imposto municipal e contas de serviços públicos. Adicionado a isso é a incerteza em torno de um novo inquilino. É por isso que os aluguéis tendem a ser redefinidos para os níveis de mercado apenas quando alguém se muda.

No entanto, à medida que os custos dos proprietários aumentam (e as taxas de hipoteca típicas triplicaram este ano), eles são menos capazes de absorver os aumentos de custos dos inquilinos existentes. E a politização talvez inadvertida dos aluguéis de Hunt fornece uma referência e um precedente convenientes. Se um aumento de 7% no aluguel for considerado “aceitável” no setor social subsidiado, é menos provável que proprietários privados espremidos se abstenham de aumentar seus aluguéis.

No entanto, a pressão sobre os aluguéis não é apenas uma questão de custo. Os últimos números fiscais do HMRC sugerem que 50.000 proprietários deixaram o setor de aluguel privado desde 2019. Isso se correlaciona com um salto de 34% nas receitas de impostos sobre ganhos de capital no ano fiscal de 2021-2022 em relação ao ano anterior, quando os proprietários venderam.

Mais recentemente, o aumento dos custos das hipotecas parece estar desencorajando muitos locatários existentes a buscar uma casa própria. Uma pesquisa realizada para a seguradora Aviva indica que até um milhão de compradores em potencial com menos de 45 anos se excluíram do mercado de compradores iniciantes. Eles ocuparão em grande parte as propriedades que os locatários mais jovens estariam procurando.

Dada a complexidade da situação, envolvendo pressões de custo e restrições de fornecimento, não há soluções rápidas ou fáceis. No entanto, a relativa rigidez dos aluguéis do setor privado para os inquilinos existentes aponta para medidas que poderiam ser tomadas para aliviar a tensão.

Antigamente, os credores hipotecários proibiam especificamente os contratos de locação superiores a 12 meses. No entanto, em 2016, a Shelter informou que os credores estavam começando a diminuir essa restrição e alguns a haviam removido completamente. Infelizmente, os contratos de locação têm sido mais lentos para responder e ainda normalmente têm seis ou 12 meses como prazo padrão.

Tornar os arrendamentos de longo prazo a norma não apenas forneceria menos oportunidades para aumentar os aluguéis, mas também traria maior proteção contra despejos sem culpa. Com muitos potenciais compradores de primeira viagem se resignando a alugar indefinidamente, um arrendamento de longo prazo pode pelo menos mitigar algumas das pressões de custo.

Os proprietários, por sua vez, estariam mais propensos a se comprometer com o mercado por mais tempo se o regime de imposto sobre ganhos de capital fosse ajustado para promover investimentos de longo prazo. Desde o orçamento de 2008, os ganhos de capital são tributados sem margem para a inflação interveniente. Isso significa que um investimento de longo prazo é tributado tão pesadamente quanto um ganho especulativo de curto prazo, embora muito do primeiro provavelmente tenha surgido puramente da inflação geral. Isso encorajou uma abordagem de investimento de curto prazo.

Diferenciar entre ganhos de curto e longo prazo reduziria muito o incentivo para os proprietários sacarem toda vez que os preços dos imóveis experimentassem um aumento cíclico de curto prazo. Ajustar a tributação para recompensar o compromisso de longo prazo do proprietário em vez da especulação de curto prazo ajudaria a aliviar parte da pressão da oferta.

Fazer política no mercado de aluguel só vai piorar as coisas. Se o chanceler quisesse dar o exemplo para os aluguéis do setor privado, deveria ter congelado totalmente os aluguéis sociais. Como ele provavelmente descobrirá às custas dele e dos inquilinos, você não pode simplesmente exigir estabilidade.

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Esta coluna não reflete necessariamente a opinião do conselho editorial ou da Bloomberg LP e seus proprietários.

Stuart Trow é co-apresentador de “Money, Money, Money” na Switch Radio e autor de “The Bluffer’s Guide to Economics”. Anteriormente, foi estrategista do Banco Europeu de Reconstrução e Desenvolvimento.

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